PBG Pengganti IMB: Perbedaan, Syarat, dan Cara Mengurusnya

Banyak orang baru sadar istilah IMB sudah tidak dipakai lagi ketika hendak mengurus legalitas rumah, entah saat mau membangun, merenovasi, mengajukan KPR, atau menjual properti. Sejak beberapa tahun terakhir, dokumen yang diminta bukan lagi Izin Mendirikan Bangunan, melainkan PBG.

Pergantian ini bukan sekadar ganti nama. Cara pemerintah menilai sebuah rencana bangunan ikut berubah, begitu juga cara mengajukannya. Artikel ini menjelaskan apa itu PBG, bedanya dengan IMB, siapa yang wajib memilikinya, dokumen apa yang umumnya disiapkan, dan bagaimana kaitannya dengan SLF.

Jawaban singkat: PBG adalah singkatan dari Persetujuan Bangunan Gedung, yaitu perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis bangunan gedung. PBG menggantikan IMB lewat Undang-Undang Cipta Kerja, yang semula diundangkan sebagai Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 dan kini berlaku dalam bentuk Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, beserta aturan pelaksananya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Bedanya, IMB adalah izin administratif untuk boleh mendirikan bangunan, sedangkan PBG adalah persetujuan bahwa rencana teknis bangunan Anda sudah memenuhi standar teknis yang ditetapkan. Pengajuannya dilakukan secara daring melalui SIMBG, dan ketentuan detail seperti persyaratan dokumen serta besaran retribusinya ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing.

PBG Adalah Persetujuan Bangunan Gedung

PBG merupakan kependekan dari Persetujuan Bangunan Gedung. Dalam PP Nomor 16 Tahun 2021, PBG didefinisikan sebagai perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

Perhatikan kalimat kuncinya: sesuai dengan standar teknis bangunan gedung. Di situlah letak perbedaan paling mendasar dengan IMB. PBG tidak berhenti pada pertanyaan boleh atau tidak boleh membangun di lokasi tersebut, tapi masuk ke pertanyaan apakah rancangan bangunannya sudah aman, sehat, nyaman, dan mudah diakses sesuai fungsinya.

Karena itu PBG berlaku untuk hampir semua bangunan gedung, termasuk rumah tinggal tunggal milik perorangan, bukan hanya gedung komersial atau bangunan bertingkat.

Dasar Hukum PBG dan Sejak Kapan IMB Digantikan

Aturan mainnya bertumpu pada tiga peraturan yang saling berkaitan:

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang menjadi payung utama penyelenggaraan bangunan gedung di Indonesia.
• Undang-Undang Cipta Kerja, yang mengubah sejumlah ketentuan dalam UU 28/2002 dan menghapus istilah IMB. Awalnya diundangkan sebagai Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020, lalu diganti lewat Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 yang ditetapkan menjadi Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, dan versi inilah yang berlaku sekarang.
• Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang ditetapkan pada 2 Februari 2021 dan mencabut PP Nomor 36 Tahun 2005. Peraturan inilah yang secara teknis memperkenalkan PBG, SLF, SBKBG, dan sistem SIMBG.

Bagi pemilik bangunan lama, ada kabar melegakan. PP 16/2021 memuat ketentuan peralihan yang menyatakan bahwa bangunan gedung yang sudah memperoleh izin dari pemerintah daerah sebelum peraturan ini berlaku, izinnya tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir. Artinya IMB yang sudah terbit tidak otomatis batal dan tidak perlu buru-buru dikonversi. Yang berubah adalah permohonan baru: sekarang semuanya diproses sebagai PBG.

Perbedaan IMB dan PBG

Tabel berikut merangkum pergeserannya. Perlu diingat, ini gambaran umum untuk membantu memahami konsepnya, bukan pengganti ketentuan resmi di daerah Anda.

Aspek	IMB (Dahulu)	PBG (Sekarang)
Kepanjangan	Izin Mendirikan Bangunan	Persetujuan Bangunan Gedung
Dasar hukum	UU Nomor 28 Tahun 2002 dan PP Nomor 36 Tahun 2005	UU Nomor 28 Tahun 2002 sebagaimana diubah UU Cipta Kerja (UU Nomor 11 Tahun 2020, kini UU Nomor 6 Tahun 2023), dan PP Nomor 16 Tahun 2021
Sifat dokumen	Izin administratif agar boleh mendirikan bangunan	Persetujuan bahwa rencana teknis bangunan memenuhi standar teknis
Fokus penilaian	Kelengkapan administrasi dan kesesuaian tata ruang	Pemenuhan standar teknis, mencakup fungsi, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan bangunan
Lingkup pekerjaan	Mendirikan bangunan	Membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung
Cara pengajuan	Melalui loket dinas di daerah masing-masing	Daring melalui SIMBG di simbg.pu.go.id
Pemeriksaan teknis	Verifikasi berkas oleh dinas terkait	Pemeriksaan pemenuhan standar teknis oleh tim penilai teknis untuk rumah tinggal, atau tim profesi ahli untuk bangunan gedung lainnya
Dokumen turunan	Umumnya berdiri sendiri	Terhubung dengan SLF dan SBKBG dalam satu sistem
Status izin lama	IMB yang sudah terbit tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir	Permohonan baru diproses sebagai PBG

Pergeseran Konsep: Dari Izin Menjadi Kesesuaian Standar Teknis

Inilah bagian yang paling sering disalahpahami. Banyak yang menyimpulkan bahwa karena PBG hanya berupa persetujuan, maka bangunan boleh langsung dikerjakan dan izinnya diurus belakangan. Kesimpulan itu keliru.

PP 16/2021 mengatur bahwa dokumen rencana teknis harus diajukan kepada pemerintah daerah sebelum pelaksanaan konstruksi dimulai. Jadi urutannya tetap sama: siapkan rancangan, ajukan, dapatkan persetujuan, baru bangun.

Yang benar-benar bergeser adalah titik beratnya. Pada era IMB, penilaian utama ada pada kelengkapan berkas dan kesesuaian dengan peruntukan ruang. Pada PBG, negara menilai rancangan Anda terhadap standar teknis bangunan gedung: apakah strukturnya andal, apakah sirkulasi dan pencahayaannya sehat, apakah proteksi kebakarannya memadai, apakah aksesibilitasnya layak.

Konsekuensi praktisnya untuk pemilik rumah ada tiga. Pertama, kualitas gambar rencana jadi lebih menentukan daripada sekadar kelengkapan fotokopi. Kedua, keterlibatan tenaga ahli seperti arsitek atau konsultan menjadi lebih penting, terutama untuk bangunan di luar rumah tinggal sederhana. Ketiga, tanggung jawab tidak berhenti saat persetujuan terbit, karena pelaksanaan di lapangan tetap harus sesuai dengan rencana teknis yang disetujui.

Siapa yang Wajib Mengurus PBG dan untuk Pekerjaan Apa

Kewajiban ini melekat pada pemilik bangunan gedung, bukan pada kontraktor atau tukang. Secara umum, PBG diperlukan untuk pekerjaan berikut:

• Bangun baru. Mendirikan bangunan gedung di atas lahan, termasuk rumah tinggal tunggal.
• Perluasan atau pengurangan. Menambah lantai, menambah ruang ke samping atau belakang, atau sebaliknya membongkar sebagian bangunan.
• Perubahan bangunan. Renovasi yang menyentuh hal-hal berdampak pada keselamatan atau kesehatan bangunan, misalnya perubahan sistem struktur, dimensi komponen struktural, atau tampak bangunan.
• Perubahan fungsi. Jika fungsi bangunan berubah, misalnya rumah tinggal dialihkan menjadi tempat usaha atau kos, pemilik wajib mengajukan perubahan PBG karena fungsi bangunan dicantumkan di dalam dokumen tersebut.

Pekerjaan perawatan rutin yang tidak mengubah struktur, fungsi, maupun luas bangunan umumnya tidak menuntut perubahan PBG. Namun batas antara perawatan dan perubahan bisa ditafsirkan berbeda di tiap daerah, jadi ketika ragu, tanyakan lebih dulu ke dinas atau DPMPTSP setempat sebelum pekerjaan dimulai. Kalau Anda sedang menimbang skala pekerjaannya, pembahasan di artikel biaya renovasi rumah bisa membantu memetakan mana yang tergolong renovasi ringan dan mana yang sudah menyentuh struktur.

Dokumen yang Umumnya Disiapkan Pemohon

Daftar persyaratan PBG ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing dan bisa berbeda antar kabupaten atau kota. Karena itu bagian ini sengaja disajikan sebagai gambaran umum, bukan checklist yang berlaku mutlak di semua wilayah. Secara garis besar, berkas yang disiapkan pemohon terbagi menjadi dua kelompok.

Data pemohon dan bukti hak atas tanah

• Identitas pemohon sebagai pemilik bangunan.
• Bukti kepemilikan atau penguasaan tanah, misalnya sertifikat hak atas tanah, serta surat pernyataan terkait status tanah bila diminta.
• Data lokasi persil, termasuk kesesuaian dengan rencana tata ruang. Di banyak daerah, dokumen kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang menjadi prasyarat sebelum permohonan PBG bisa diproses.

Dokumen rencana teknis

• Data umum bangunan gedung, mencakup fungsi, klasifikasi, jumlah lantai, dan luas.
• Gambar rencana arsitektur, umumnya berupa denah, tampak, dan potongan.
• Rencana struktur beserta perhitungannya, sesuai kompleksitas bangunan.
• Rencana utilitas, misalnya instalasi air bersih, air kotor, sanitasi, dan kelistrikan.
• Untuk bangunan tertentu, dokumen pengelolaan lingkungan sesuai ketentuan yang berlaku di daerah tersebut.

Semakin besar dan semakin kompleks bangunannya, semakin lengkap pula dokumen teknis yang diminta, dan semakin besar kemungkinan berkas harus disusun serta ditandatangani oleh tenaga ahli yang kompeten.

Alur Pengajuan PBG Melalui SIMBG

Permohonan PBG diajukan secara daring melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung atau SIMBG, yang dikelola Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktorat Jenderal Cipta Karya dan dapat diakses di simbg.pu.go.id. Sistem ini dipakai bersama oleh pemohon, dinas teknis, dan DPMPTSP di daerah.

Secara garis besar, prosesnya terbagi menjadi dua tahap besar.

Konsultasi perencanaan

1. Pendaftaran. Pemohon membuat akun, mengisi data pemohon dan data bangunan, lalu mengunggah dokumen rencana teknis.
2. Pemeriksaan pemenuhan standar teknis. Berkas dinilai oleh tim penilai teknis untuk rumah tinggal, atau oleh tim profesi ahli untuk bangunan gedung lainnya. Pada tahap ini pemohon biasanya masih diberi kesempatan memperbaiki gambar atau melengkapi data.
3. Pernyataan pemenuhan standar teknis. Jika rencana teknis dinilai sudah sesuai, terbit pernyataan bahwa standar teknis telah dipenuhi.

Penerbitan

1. Penetapan nilai retribusi daerah oleh pemerintah daerah.
2. Pembayaran retribusi oleh pemohon.
3. Penerbitan PBG oleh dinas atau DPMPTSP setempat.

Karena tahap penerbitan melibatkan retribusi daerah, di sinilah perbedaan antar wilayah paling terasa. Perhitungan retribusi PBG bertumpu pada variabel seperti luas total lantai, indeks lokalitas, standar harga satuan tertinggi yang berlaku di daerah tersebut, serta indeks yang mencerminkan kompleksitas, permanensi, dan ketinggian bangunan. Besarannya ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing, sehingga angka di satu kota tidak bisa dijadikan patokan untuk kota lain.

SLF dan Kaitannya dengan PBG

SLF adalah singkatan dari Sertifikat Laik Fungsi, yaitu sertifikat yang diberikan pemerintah daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi sebuah bangunan gedung sebelum bangunan tersebut dimanfaatkan. Cara paling mudah membedakannya begini: PBG menilai rencana bangunan sebelum dibangun, sedangkan SLF menilai bangunan yang sudah jadi sebelum dipakai.

Keduanya berada dalam satu rangkaian dan sama-sama diproses lewat SIMBG. Setelah konstruksi selesai dan bangunan dinyatakan sesuai dengan rencana teknis yang disetujui dalam PBG, pemilik mengurus SLF sebagai syarat pemanfaatan bangunan. SLF memiliki masa berlaku, dan perpanjangannya didahului pemeriksaan kelaikan fungsi kembali.

Ada satu dokumen lain yang sering disebut bersamaan, yaitu SBKBG atau Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung. SBKBG merupakan tanda bukti status kepemilikan atas bangunan gedung, terpisah dari sertifikat tanah, dan diterbitkan mengacu pada data PBG serta SLF bangunan tersebut.

Risiko Membangun Tanpa PBG

Konsekuensinya tidak selalu langsung terasa saat konstruksi berjalan, tapi menumpuk di kemudian hari.

• Sanksi administratif yang bertingkat. Ketentuan yang berlaku mengenal rangkaian sanksi mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pekerjaan konstruksi, penghentian pemanfaatan bangunan, pembekuan atau pencabutan PBG dan SLF, hingga perintah pembongkaran.
• Terhambatnya dokumen lanjutan. Tanpa PBG, pengurusan SLF dan SBKBG tidak bisa berjalan sebagaimana mestinya, padahal keduanya makin sering diminta untuk keperluan administratif.
• Kesulitan saat menjual atau mengagunkan. Bank dan calon pembeli lazim meminta bukti legalitas bangunan. Properti tanpa kelengkapan izin cenderung lebih sulit dibiayai dengan KPR dan posisi tawarnya melemah saat dijual kembali.
• Repot pada urusan teknis lain. Sejumlah pengurusan administratif dan sambungan layanan pada bangunan usaha kerap menuntut kelengkapan izin bangunan sebagai syarat.
• Konsekuensi pidana pada kasus tertentu. Undang-undang bangunan gedung juga memuat ketentuan pidana beserta denda yang dihitung sebagai persentase dari nilai bangunan, yang diterapkan ketika pelanggaran mengakibatkan kerugian harta benda, kecelakaan, atau korban jiwa.

Karena penerapan dan penertibannya berada di tangan pemerintah daerah, tingkat ketatnya bisa sangat berbeda antar wilayah. Itu justru menjadi alasan untuk memastikan sendiri, bukan alasan untuk menunda.

Menyiapkan Pembangunan Setelah PBG Terbit

Begitu PBG di tangan, fokus berpindah ke pelaksanaan. Pekerjaan di lapangan wajib mengikuti rencana teknis yang sudah disetujui, karena penyimpangan berpotensi menyulitkan pengurusan SLF di kemudian hari.

Di titik inilah perencanaan anggaran material menjadi penting. Gambar kerja yang sudah disetujui memudahkan Anda menghitung volume pekerjaan secara lebih akurat, mulai dari pondasi, struktur, dinding, atap, sampai finishing. Untuk gambaran komponen biaya dan cara menyusunnya, silakan baca estimasi biaya bangun rumah. Jika anggarannya terbatas dan Anda ingin melihat bagaimana prioritas pekerjaan disusun, ulasan bangun rumah dengan budget terbatas memberi kerangka yang cukup realistis untuk memilah mana yang dikerjakan lebih dulu.

Catatan: ketentuan, persyaratan dokumen, tahapan, serta besaran retribusi yang disebutkan di artikel ini adalah acuan umum yang bisa berbeda antar daerah dan berubah sewaktu-waktu mengikuti peraturan yang berlaku. Untuk pengurusan di lokasi proyek Anda, konsultasikan dulu dengan dinas terkait atau DPMPTSP setempat, serta dengan konsultan atau tenaga ahli bersertifikat yang kompeten.

Pertanyaan Seputar PBG

Apakah IMB masih berlaku sekarang?
IMB yang sudah diterbitkan pemerintah daerah sebelum PP Nomor 16 Tahun 2021 berlaku dinyatakan tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir. Namun untuk permohonan baru, yang diproses adalah PBG, bukan IMB.

Apakah rumah tinggal pribadi wajib punya PBG?
Ya, bangunan gedung dengan fungsi hunian termasuk dalam lingkup pengaturan, sehingga rumah tinggal juga memerlukan PBG. Perbedaannya ada pada pemeriksaan teknis, di mana rumah tinggal dinilai oleh tim penilai teknis, sementara bangunan gedung lainnya dinilai oleh tim profesi ahli.

Apakah PBG bisa diurus setelah bangunan berdiri?
Aturannya menghendaki dokumen rencana teknis diajukan sebelum pelaksanaan konstruksi. Untuk bangunan yang terlanjur berdiri tanpa izin, penanganannya mengikuti kebijakan pemerintah daerah setempat, jadi konsultasikan langsung ke dinas atau DPMPTSP di wilayah bangunan tersebut.

Berapa biaya mengurus PBG?
Tidak ada angka tunggal yang berlaku nasional. Retribusi PBG ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing dan dihitung dari variabel seperti luas total lantai, indeks lokalitas, standar harga satuan tertinggi setempat, serta indeks yang mencerminkan kompleksitas, permanensi, dan ketinggian bangunan. Perkiraan resminya hanya bisa didapat dari pemerintah daerah tempat bangunan berdiri.

Apakah renovasi rumah perlu mengurus PBG lagi?
Tergantung lingkup pekerjaannya. Perawatan rutin yang tidak mengubah struktur, luas, maupun fungsi bangunan umumnya tidak menuntut perubahan PBG. Sebaliknya, penambahan lantai, perluasan, perubahan sistem struktur, atau perubahan fungsi bangunan perlu diajukan sebagai perubahan PBG.

Siapkan Materialnya Setelah Perizinan Beres

Urusan perizinan diselesaikan bersama dinas dan tenaga ahli di daerah Anda. Yang bisa Tokban bantu adalah tahap berikutnya, yaitu pengadaan material ketika pembangunan mulai berjalan, dari semen, besi, bata ringan, atap, sampai sanitary, dengan satu penawaran dan pengiriman yang terkoordinasi ke lokasi proyek.

Sudah punya gambar kerja dan siap menghitung kebutuhan material? Konsultasi kebutuhan material lewat WhatsApp Tokban dan tim kami bantu susun daftar kebutuhannya.